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Ortsplanungsrevision Unterlagen für die Gemeindeversammlung vom 14. Juni 22

Ausgangslage

Aufgrund des neuen Planungs- und Baugesetzes des Kantons Thurgau (PBG) haben die Gemeinden gemäss § 122 PBG ihre Rahmennutzungspläne innert 5 Jahren an die Bestimmungen des Gesetzes und an die Interkantonale Vereinbarung zur Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) anzupassen. Nach der Inkraftsetzung des revidierten PBG auf den 1. Januar 2013 haben diese Arbeiten bis Ende 2017 zu erfolgen. Der Gemeinde Salmsach wurde diese Frist gemäss dem Gesuch der Gemeinde bis Ende 2022 verlängert. Die Gesetzesänderung hat auf die Planungen der Gemeinden einen grossen Einfluss, weil einerseits die Grundnutzungszonen neu in der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (PBV) definiert werden und andererseits die Messweisen mit der IVHB und der PBV gegenüber der bisherigen Regelung stark ändern. Insbesondere die Regelung der Baudichte anhand der Geschossflächenziffer bringt gegenüber der gewohnten Ausnützungsziffer eine Herausforderung für die Gemeinden. Die Regionalplanungsgruppen Oberthurgau und Mittelthurgau haben ein Muster-Baureglement ausarbeiten lassen, welches die Vorgaben des neuen Planungs- und Baugesetzes bereits berücksichtigt.

Kantonaler Richtplan

Infolge der am 01.05.2014 in Kraft getretenen Änderungen des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes musste der Kanton eine Teilrevision des Kantonalen Richtplans (KRP) durchführen, welche am 4. Juli 2018 durch den Bundesrat genehmigt wurde. Neuer Bestandteil des Kapitels Siedlung im KRP ist das Raumkonzept Thurgau. Darin werden die Siedlungsgebiete, eingeteilt in Bauzonen und Siedlungserweiterungsgebiete, für jede Gemeinde festgesetzt. Geachtet werden muss auch auf eine regionale Abstimmung der Siedlungsgebiete mit den Nachbargemeinden innerhalb eines funktionalen Raumes.

Mit dem Genehmigungsbeschluss hat der Bundesrat dem Kanton Thurgau jedoch auch weitere Aufträge erteilt. In einer nächsten Richtplananpassung muss der Kanton Thurgau die zonenrechtliche Situation der Kleinsiedlungen/Weiler überprüfen. Die entsprechenden Arbeiten sind in der Zwischenzeit aufgenommen, aber noch nicht abgeschlossen.

Zonenplan – Änderungen

Der Zonenplan wird gemäss den Entwicklungsbedürfnissen der Gemeinde und den sich geänderten rechtlichen Vorgaben unter Einbezug der Anregungen der Bevölkerung vollständig überarbeitet.

- Schaffung einer neuen Wohnzone 4, entsprechend bereits bestehender Bauten und zur Förderung der Siedlungsentwicklung nach innen

- Kernzone und Dorfzone Hungerbühl werden zu Dorfzone, Aufhebung der bisherigen Unterteilung

- Reduktion der Dorfzone, wo keine oder kaum "wertvoll" eingestufte Gebäude, z. B. Hungerbühl Süd entlang Schulstrasse, Quartier Aachwiesen sowie Seestrasse-Birkenweg

- Neue drei- und viergeschossigen Zone WA3 und WA4 gemäss den bestehenden Gebäudehöhen und zur Förderung der Siedlungsentwicklung nach innen

- Neue Zonenbezeichnungen: Wohn-/Arbeitszone, Arbeitszone Gewerbe, Arbeitszone Industrie

- Neue Zonenarten: Heimzone, Sport- und Freizeitzone, Kleingartenzone

Zonenplan - Kleinsiedlungen

Mit dem Beschluss des Regierungsrats zur Inkraftsetzung der Kleinsiedlungsverordnung (KSV) per 15.05.2020 wurden neue Bestimmungen zum Umgang mit den vorhandenen Kleinsiedlungen im Kanton Thurgau geschaffen. Die KSV regelt die Zuständigkeit, Verfahren und anwendbares Recht für das Baubewilligungsverfahren in denjenigen Kleinsiedlungen, die voraussichtlich einer Landwirtschaftszone bzw. Landschaftsschutzzone oder Erhaltungszone zugewiesen werden müssen. Dies als Übergangslösung bis zu jenem Zeitpunkt, an dem die Gemeinde ihre Kommunalplanungen angepasst hat.

Die Kleinsiedlungsverordnung enthält Listen jener Kleinsiedlungen, die voraussichtlich von einer Bauzone zu einer Zone des Nichtbaugebietes zuzuweisen sind. Dabei gilt es jedoch zu beachten, dass die Einteilung in der Verordnung nicht abschliessend ist. Eine genaue Betrachtung und Beurteilung hat durch die Gemeinde zu erfolgen. Bevor dies die Gemeinde angehen darf, muss jedoch noch auf kantonaler Ebene das Kapitel 1.9 «Kleinsiedlungen» des kantonalen Richtplans angepasst und durch den Bundesrat genehmigt werden sowie die Planungs- und Bauverordnung ergänzt sein.

Baureglement - Änderungen

Das neue Baureglement wurde gestützt auf das vom DBU genehmigte Musterbaureglement der Regionen Ober- und Mittelthurgau erarbeitet. Es ist entsprechend dem Musterbaureglement aufgebaut und übernimmt weit möglichst dessen Inhalt. Als Arbeitshilfe und zum besseren Verständnis des neuen Baureglements wurde zusätzlich ein Anhang mit Illustrationen sowie mit für das bessere Verständnis des Reglements erforderlichen Auszügen aus der IVHB erarbeitet.

Die wichtigsten Änderungen zum bisherigen Baureglement sind:

-    Einführung der neuen Begriffe und Messweisen gemäss Interkantonaler Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)

-    Anpassungen an die Zonenbezeichnungen der neuen Planungs- und Bauverordnung (PBV)

-    Wohnzone W2a und W2b: wird beibehalten. In der Zone W2a sind neu bis zu Dreifamilienhäuser erlaubt, was massvolle Verdichtungen ermöglicht. In der Wohnzone 2b sind wie bisher auch zweigeschossige Mehrfamilienhäuser zulässig.

-    Neu: Geschossflächenziffer anstelle Ausnützungsziffer, zur Förderung der Siedlungsentwicklung nach Innen und im Interesse der haushälterischen Bodennutzung in der Regel leicht höher als die bisher erlaubte Ausnützungsziffer (vgl. Umrechnungstabelle AZ zu GFZ gemäss Anhang PBV, in Kraft gesetzt auf den 1. Mai 2014).

-    Die Grenzabstände werden teilweise zur Förderung der haushälterischen Bodennutzung verkleinert.

-    Neue Fassaden- und Gesamthöhen für Höhenregelung anstelle bisheriger Gebäudehöhen sowie Anpassung der Masse an die neuen Normen und Vorgaben des regionalen Musterreglements

-    Zonenvorschriften zu den neuen Zonenarten

-    Dorf- und Weilerzone: Verzicht auf maximale Geschossflächenziffer, weil in diesen Zonen die übrigen Bestimmungen wie Gebäudelänge und -höhe für die Begrenzung der Bauten genügen. Hauptbauten haben zudem je nach Zone aufgrund der Einpassung in das Ortsbild zwei resp. drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss aufzuweisen. Zur Prüfung der Einordnung von Neu-, An- und Umbauten in das Ortsbild holt die Gemeindebehörde eine Fachbeurteilung ein.

-    Gefahrenzone: Diese überlagerte Zone umfasst Gebiete, die gemäss Gefahrenkarte durch Überschwemmungen oder andere Naturereignisse bedroht sind. Baubewilligungen dürfen nur erteilt werden, wenn mit Massnahmen zum Objektschutz sichergestellt ist, dass Menschen, Tiere und erhebliche Sachwerte nicht gefährdet sind. Die Definition ist gemäss der PBV.

-    Verzicht Festlegung Gebäudeabstand: Soweit feuerpolizeiliche Anforderungen eingehalten sind, ist der Gebäudeabstand frei. Damit können Näherbaurechte ohne die Einschränkung der Einhaltung eines Gebäudeabstandes vereinbart werden, was weitgehend auch bisheriger Praxis entspricht.

-    Parkierung: Aus gestalterischen und ökologischen Gründen sind bei Parkierungsanlagen von mindestens 10 Parkfeldern Tiefgaragen vorgeschrieben.

-    Haushälterische Bodennutzung: Damit die haushälterische Bodennutzung erreicht wird, müssen Bauvorhaben mit einer starken Unternutzung des Bodens konzeptionell aufzeigen, wie auf dem Grundstück trotzdem die Nutzungsziffer ausgeschöpft werden könnte.

-    Nebennutzflächen: Damit Mehrfamilienhäuser trotz der neuen Messweise genügend Nebennutzflächen aufweisen, wird ein minimaler Anteil von 10 % der Geschossflächen als gut zugängliche Nebennutzflächen vorgeschrieben.

-    Lockerung der Vorschriften zur Dachgestaltung, ausser in der Dorf- und Weilerzone.

Im Übrigen werden die Formulierungen vieler bisheriger Bauvorschriften an diejenigen gemäss Musterbaureglement angepasst, damit möglichst wenige Differenzen zum Musterbaureglement bestehen und die Formulierungen juristisch einwandfrei sind.

Information und Mitwirkung

Nach Vorliegen der ersten Konzeptentwürfe wurden mit der erweiterten Ortsplanungskommission in Zusammenarbeit mit dem Ingenieurbüro NRP Ingenieure, Amriswil die notwendigen Dokumente erstellt. Die Orientierungsversammlung fand am 25.09.2018 statt. Die öffentliche Vernehmlassung erfolgte vom 26.09.2018 bis 31.10.2018. Die Bevölkerung hatte die Möglichkeit, alle Unterlagen digital auf der Gemeinde-Webseite oder die Papierexemplare auf der Gemeindeverwaltung einzusehen und eine schriftliche Stellungnahme abzugeben. Einige Anliegen und Fragen der Interessierten konnten auch direkt in persönlichen Gesprächen gelöst werden. Von der Möglichkeit der Eingabe in der Vernehmlassung ist nur in einzelnen Fällen Gebrauch gemacht worden. Alle Eingaben wurden durch den Gemeinderat analysiert und beantwortet. Anschliessend erfolgte die Vorprüfung der revidierten Ortsplanung durch die kantonalen Amtsstellen.

Öffentliche Auflage und Einsprache-Erledigung

Die öffentliche Auflage resp. Bekanntmachung (Richtplan) der Ortsplanungsrevision fand vom 26.09.2018 bis 14.10.2028 statt. Vor der Auflage wurden alle auswärtigen, sowie alle von den Änderungen im Schutzplan Natur- und Kulturobjekte betroffenen Grundeigentümer und zur Einsprache berechtigten Organisationen angeschrieben. Zudem wurde, nebst der Publikation im kantonalen Amtsblatt, die Bevölkerung der Gemeinde mit der ortsüblichen Publikation im «Seeblick» auf die öffentliche Auflage und Bekanntmachung hingewiesen.

Während der Einsprachefrist gingen beim Gemeinderat 10 Einsprachen zum Zonenplan ein. Zu den Einsprachen fanden Einspracheverhandlungen statt. Diese führten dazu, dass zwei Einsprachen zurückgezogen wurden. Mit den verbliebenen 8 Einsprachen setzte sich der Gemeinderat intensiv auseinander, führte Verhandlungen durch und hiess diese teilweise gut, was zu Änderungen am Zonenplan führte. Nach Abschluss dieser Verhandlungen und Beschlussfassung im Gemeinderat wurden die Änderungen in den Zonenplan aufgenommen und vom 18.2.2022 bis 9.3.2022 eine Änderungsauflage durchgeführt.

Beschluss- und Genehmigungsverfahren

An der Gemeindeversammlung wird über den neuen Zonenplan sowie das neue Baureglement entschieden. Die gesamte Ortsplanungsrevision ist anschliessend noch durch das Departement für Bau und Umwelt zu genehmigen und durch den Gemeinderat in Kraft zu setzen.

Antrag:

Der Gemeinderat beantragt, den Zonenplan und das Baureglement in der vorliegenden Form zu genehmigen.


Dokumente T4_1_Zonenplanausschnitte_Botschaft.pdf (pdf, 1412.8 kB)
T4_2_Planungsbericht.pdf (pdf, 3106.0 kB)
T4_3_Baureglement_2020_GV.pdf (pdf, 306.8 kB)


Datum der Neuigkeit 11. Mai 2022




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